+7 (812) 952-66-83
+7 (931) 228-24-30
X

Оставьте Ваши контактные данные и мы перезвоним Вам.

Как к Вам обращаться:
Телефон для связи:
Удобное время для звонка:
E-mail:
X

Оставьте Ваш вопрос и мы ответим на него.

Как к Вам обращаться:
Телефон для связи:
Удобное время для звонка:
E-mail:
Ваш вопрос:

Инвестиции и инвестирование

Возникающие при осуществлении инвестиционной деятельности на основании норм права правоотношения (инвестиционные правоотношения) имеют разный правовой характер. В первую очередь вложение (отчуждение, передача) инвестиций предполагает совершение инвестором определенного активного действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. (пункт 1 статьи 307 ГК РФ), и поэтому происходит в рамках гражданского (обязательственного) правоотношения.

В соответствии со ст. 2 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 (ред. от 19.07.2011) "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".

Инвесторы - это субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование.

В качестве инвесторов могут выступать:

  • органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;
  • граждане, предприятия, предпринимательские объединения и другие юридические лица;
  • иностранные физические и юридические лица, государства и международные организации.

Допускается объединение средств инвесторами для осуществления совместного инвестирования.

Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционной деятельности.

Вышеуказанный Закон хоть и с прошлого века, тем не менее, до сих пор действует и регулирует отношения между субъектами инвестиционной деятельности.

Инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Инвестиционные договоры и их виды

Основной гражданско-правовой формой осуществления инвестиционной деятельности выступает инвестиционный договор - договор, в силу которого одна сторона (инвестор) обязуется осуществить инвестиционную деятельность.

Инвестиционный договор представляет собой собирательную категорию, обозначающую многочисленные договоры с участием инвестора, в том числе относящиеся к разным известным типам (видам) гражданских договоров, предусмотренных ГК РФ, а именно:

  • договоры купли-продажи (валютных ценностей, ценных бумаг, долей в уставных (складочных) капиталах хозяйственных обществ и товариществ, паев в производственных кооперативах, оборудования и других основных средств, относящихся к движимому имуществу, предприятия, иного недвижимого имущества и т.д.) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ);
  • договоры мены (пункт 1 статьи 567 ГК РФ);
  • договоры ренты (пункт 1 статьи 583 ГК РФ);
  • договоры финансовой аренды (лизинга) (статья 665 ГК РФ);
  • договоры строительного подряда (пункт 1 статьи 740 ГК РФ);
  • договоры займа, предусматривающие уплату процентов (пункт 1 статьи 807 ГК РФ), кредитные договоры (пункт 1 статьи 819 ГК РФ), договоры товарного кредита (статья 822 ГК РФ);
  • договоры финансирования под уступку денежного требования (пункт 1 статьи 824 ГК РФ);
  • договоры банковского вклада (пункт 1 статьи 834 ГК РФ);
  • договоры страхования (пункт 1 статьи 929 и пункт 1 статьи 934 ГК РФ);
  • договоры коммерческой концессии (пункт 1 статьи 1027 ГК РФ);
  • договоры простого товарищества (пункт 1 статьи 1041 ГК РФ), включая договоры инвестиционного товарищества (пункт 3 статьи 1041 ГК РФ);
  • учредительные договоры о создании хозяйственных товариществ и обществ (статьи 52, 70, 83, 89, 98 ГК РФ);
  • договоры об отчуждении исключительного права (пункт 1 статьи 1234 ГК РФ);
  • лицензионные договоры (пункт 1 статьи 1235 ГК РФ).

Инвестиционный договор может представлять собой не только гражданско-правовой договор определенного вида, предусмотренный частью второй ГК РФ, но являться смешанным или непоименованным договором в зависимости от условий, включенных в него по воле сторон.

К инвестиционным договорам, не поименованным в части второй ГК РФ, но получившим законодательное закрепление в других федеральных законах, в настоящее время относятся:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • договор о развитии застроенной территории;
  • договор о комплексном освоении территории;
  • договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
  • договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
  • соглашение о разделе продукции;
  • концессионное соглашение;
  • специальный инвестиционный контракт;
  • соглашение об осуществлении деятельности в ОЭЗ;
  • соглашение об осуществлении деятельности на территории опережающего социально-экономического развития;
  • договор репо;
  • производный финансовый инструмент;
  • договор негосударственного пенсионного обеспечения (пенсионный договор).

Стороны вправе заключить и другие не предусмотренные федеральным законом или иными правовыми актами инвестиционные договоры. В частности, в настоящее время субъекты Российской Федерации и муниципальные образования являются участниками разнообразных инвестиционных договоров, таких как: инвестиционный договор в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества; соглашение о государственно-частном партнерстве; договор о реализации инвестиционного проекта; договор купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях и т.д.

Рассмотрим несколько отдельно взятых договоров, в которых в основном учувствуют инвесторы.

Договор инвестиционного товарищества

Договор инвестиционного товарищества - это договор, в силу которого двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и осуществлять совместную инвестиционную деятельность без образования юридического лица для извлечения прибыли (часть 1 статьи 3 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. N 335-ФЗ "Об инвестиционном товариществе"). Он представляет собой разновидность договора простого товарищества, к которому применяются положения ГК РФ, но с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. N 335-ФЗ "Об инвестиционном товариществе" (пункт 3 статьи 1041 ГК РФ, часть 3 статьи 1 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. N 335-ФЗ "Об инвестиционном товариществе").

Предметом договора выступает совместная инвестиционная деятельность - осуществляемая товарищами совместно на основании договора инвестиционного товарищества деятельность по инвестированию общего имущества товарищей в допускаемые федеральным законом и данным договором объекты инвестирования в целях реализации инвестиционных, в том числе инновационных, проектов. Стороны договора - это товарищи, при этом один или несколько товарищей осуществляют от имени остальных товарищей ведение общих дел товарищей (управляющие товарищи). Число участников договора не должно быть более 50, и ими вправе быть коммерческие организации, а также в случаях, установленных федеральным законом, некоммерческие организации постольку, поскольку осуществление инвестиционной деятельности служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям. Физические лица не могут являться сторонами договора инвестиционного товарищества. Общее имущество товарищей включает в себя имущество, внесенное товарищами в качестве вкладов, а также полученное в результате совместной инвестиционной деятельности, и по общему правилу является общедолевой собственностью всех товарищей (пункт 1 статьи 1043 ГК РФ).

Срок договора. Договор инвестиционного товарищества должен быть заключен с указанием срока или с указанием цели в качестве отменительного условия. В любом случае он не может превышать 15 лет. Однако если стороны договора все же не согласовали срок, то такой договор считается действующим в течение 15 лет.

Форма договора. Договор инвестиционного товарищества, включающий в себя политику ведения общих дел (инвестиционную декларацию), все вносимые в него изменения (за исключением изменений договора в судебном порядке), дополнительные соглашения и приложения к нему, соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительные договоры об этом подлежат нотариальному удостоверению по месту нахождения уполномоченного управляющего товарища, причем только у одного нотариуса.

Содержание договора составляют права и обязанности товарищей. Основная обязанность каждого товарища - внести вклад в общее дело в соответствии с условиями договора.

Договор участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве - это договор, в силу которого одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор долевого участия в строительстве возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносит денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта. В случае же строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной

деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" с применением норм ГК РФ.

Если объект после завершения строительства целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон N 214-ФЗ также не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством.

Договор участия в долевом строительстве является самым безопасным на сегодняшний день для вложения денежных средств, единственный минус, это получение минимальной прибыли. К примеру сдать однокомнатную квартиру площадью 40 кв.м. Вы сможете в среднем за 20-25 тысяч рублей, в то время как имея коммерческое помещение такой же площадью, Вы сможете удвоить, утроить свою прибыль. Но для того что бы приобрести коммерческую недвижимость по минимальной цене, т.е. по цене застройщика, Вам необходимо инвестировать свои средства на начальном этапе строительства, а это возможно сделать только участвуя в договоре о развитии застроенной территории или в договоре о комплексном освоении территории. Данные договора основаны на более большем риске, нежили инвестирование по Договору участия в долевом строительстве. Данный риск выражается прежде всего в том, что вкладывая свои средства по вышеуказанным договорам, Вы можете стать заложником ситуации, когда не сможете вернуть деньги, а также не сможете пользоваться объектом, в который Вы инвестировали свои денежные средства.

Что бы такой ситуации не произошло с Вами, рекомендуем тщательно выбирать инвесторов, проверять их, и обращаться к юристу, который специализируется на данных делах. Наша компания всегда готова помочь Вам разобраться во всех тонкостях и в случае необходимости придти на помощь.

Договор о комплексном освоении территории (договора, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости)

В соответствии с частью 3 статьи 46.4 ГрК РФ договор о комплексном освоении территории - это договор, в силу которого одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется подготовить проект планировки территории и проект межевания территории, осуществить на предоставленном земельном участке мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, а также обеспечить освоение такой территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств.

Договор о комплексном освоении территории является двусторонним, возмездным, взаимным и консенсуальным. Так же как и договор о развитии застроенной территории, он подлежит отнесению к комплексным (межотраслевым) договорам.

Сторонами договора о комплексном освоении территории должны признаваться, с одной стороны, инвестор, в качестве которого может, согласно части 2 статьи 46.4 ГрК РФ, выступать только юридическое лицо, а с другой стороны, публично-правовое образование - Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, от имени которого выступает соответствующий уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предоставляющий земельный участок для комплексного освоения территории.

Инвестор имеет право привлекать денежные средства как юридических так и физических лиц, данные лица именуются соинвесторами.

Предметом договора является деятельность по комплексному освоению территории, которая включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, ввод в эксплуатацию возведенных объектов капитального строительства, благоустройство земельного участка, в том числе его озеленение. Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

В чем же состоит риск инвестирования по вышеуказанному договору?

Начнем с того, что Вы хотите приумножить свои средства, именно преумножить, так как если вы хотите просто сохранить, то Вам достаточно разместить свои денежные средства на счете в банке и даже получать проценты, они будут хоть не большие, зато это практически самый безопасный вариант сохранения своих капиталов.

Другое дело вложения денежных средств для их приумножения, это всегда риск. Гражданский кодекс РФ это нам наглядно подтверждает:

- предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. (ст.2 ГК РФ).

Т.е. инвестируя в строительство коммерческих объектов (торговый центр, офисные здания и т.д.) Вы рискуете своими сбережениями, и это предусмотрено законодательством.

В чем же состоят риски инвестирования и как их можно обойти?

Инвестирование в форме капитальных вложений регулируется Федеральными Законами №39 от 25.02.1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Законом РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 (ред. от 19.07.2011) "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". Причем все что не регулирует ФЗ-39, регулирует и дополняет Закон №1488-1.

Риск инвестирования состоит в том, что вкладывая свои денежные средства в строительство коммерческих объектов, Вы полностью доверяете свои денежные средства инвестору. Как показывает практика, инвестор это юридическое лицо в форме «ООО» с уставным капиталом 10 000 руб. В случае его банкротства или в случае если Вы решите расторгнуть свой Договор так как объект не строится, Вы рискуете остаться ни с чем.

К примеру представим ситуацию, что Вы по инвестиционному Договору вложили свои сбережения в строящийся торговый центр, в соответствии с Договором, после введения объекта в эксплуатацию Инвестор обязуется Вам предоставить торговую площадь размеров 100 кв.м. на первом этаже центра. Вы прождали четыре года, центр построился на 50-40 процентов, далее стройка остановилась. Вы обращаетесь в Инвестору, который Вам говорит что денежные средства израсходованы, строительные материалы за все четыре года подорожали в два раза, в виду этого надо привлекать соинвесторов, для покупки помещений на верхних этажах, а таких к сожалению не имеется на данный момент, либо есть Застройщик, как правило это какая-нибудь крупная строительная компания, которая готова достроить объект, но с одним условием, первый этаж площадей будет принадлежать ей. И поэтому Вам предложат заключить дополнительное Соглашение, в котором Вы добровольно согласитесь переехать с первого этажа, в лучшем случае на второй, а то и на третий или четвертый.

Вы конечно же будете возмущаться, пугать инвестора судебными тяжбами, но в ответ Вам просто будут улыбаться, и все потому, что ни в какой суд Вы не пойдете, так как у инвестора уставной капитал равен 10 000 руб., его счета уже давно арестованы налоговыми службами, судебными приставами, так как инвестор давно не оплачивает арендованный у города земельный участок (арендодателя), и в случае расторжения Договора, Вы никогда ничего не получите. Поэтому Вам останется ждать, соглашаться с их условиями и идти у инвестора на поводу.

Что бы всего это не произошло, настоятельно рекомендуем Вам господа инвесторы, прежде чем инвестировать свои денежные средства коммерческие объекты, обратиться к специалистам, которые помогут Вам разобраться во всех тонкостях вложения денежных средств. А Вы уже самостоятельно решите, какую компанию для инвестирования Вам выбрать.

Многие соинвесторы считают, что могут через суд потребовать оформления права собственности на недостроенный объект недвижимости, по аналогии с ФЗ о долевом участии в строительстве, что является заблуждением.

Государственная регистрация прав на спорные помещения, входящие в состав инвестиционного объекта, не производилась, а с учетом ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", разъяснений п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" соинвесторы, финансирующие строительство недвижимости, не наделяются правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество до момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ.

договор долевого инвестированиядоговор инвестиционного товариществадоговор долевого участия в строительстведоговор о комплексном освоении территории

Поделиться с друзьями:



Добавить сайт в «Избранное»