Правильное заключение договора долевого участия (ДДУ)

Единый стандарт для ДДУ федеральным законом не устанавливается. Это дает застройщикам определенную свободу маневра, поэтому перед тем как заключить договор, необходимо разобраться в основных моментах.

Если Вы планируете долевое участие, необходимо выбрать строительную компанию с солидной репутацией, имеющую соответствующие документы на участок под застройку, само разрешение на строительство, проектная документация на объект, должным образом оформленная и утвержденная

В договоре должен быть четко и однозначно определен застройщик с указанием полного наименования и реквизитов. Не помещает и более полная информация о компании, в частности, номер и дата свидетельства о регистрации, свидетельства о внесении в ЕГРЮЛ. При этом все документы, указанные в предыдущем параграфе должны быть оформлены на эту же компанию.

ДДУ должен быть подписан генеральным директором компании-застройщика. Если договор подпишет другое лицо, имеющее на это право о уставу компании, то в последующем при возможном судебном разбирательстве это может принести значительные трудности. Если в продаже участвует посредник, у него должен быть соответствующий документ подтверждающий делегирование ему застройщиком прав на реализацию, и этот документ необходимо приложить к договору.

Второе, что должно быть определено однозначно и четко – это предмет договора, то есть конкретный объект недвижимости, и указан срок его передачи. Любые другие условия и договоренности, как то о совместном финансировании, уступке права требования после ввода объекта в эксплуатации и прочие без четких определений объектов и сроков, независимо от того, что в названии такого договора упоминается о неком долевом строительстве, к ФЗ-214 не относятся.

Правильное оформление договора долевого участия требует указания полных реквизитов объекта – кадастровый номер земельного участка, адрес дома, этаж и номер квартиры. Кроме того, в договоре должны содержаться финансовые гарантии выполнения обязательств застройщика.

Также в обязательном порядке договоры долевого строительства должны указывать гарантийные сроки, установленные законодательством на квартиру – 5 лет, а на инженерное оборудование и коммуникации – 3 года. Уменьшение этих сроков противоречит действующему законодательству.

При отсутствии хотя бы одного из этих условий наравне с отсутствием регистрации в Росреестре договор считается незаключенным.

«Портрет» квартиры

В ДДУ должна быть указана площадь квартиры, лоджий, балконов, террас. При подсчете метража применяется уменьшающий коэффициент. При определении инвентаризационной комиссией фактических размеров может оказаться, что они больше, или меньше, чем было означено при заключении договора. Естественно, что застройщик заблаговременно хочет обеспечить себе лучшие условия при любом варианте. Поэтому в условия договора вносит уменьшение суммы если фактическая площадь объекта окажется меньше договорной, и дополнительную оплату заказчиком если фактическая площадь будет больше установленной договором. Несмотря на отсутствие в ФЗ-214 запрета на пересмотр цен, требование доплаты покупателем за увеличенную площадь противоречит Закону о защите прав потребителей.

Договор долевого участия ФЗ-214 должен содержать описание всех особенностей объекта недвижимости на момент передачи, включая характеристики дверей, оконных блоков, половых покрытий и т.п. Зачастую застройщик вносит в договор о долевом строительстве включает положение о своем праве изменять характеристики объекта, в том числе этажность дома, планировку квартир и т.п. без согласования с дольщиком. Это также противоречит как Закону о защите прав потребителей, так и ФЗ-214.

Сроки и форс-мажорные обстоятельства

Один из самых важных моментов ДДУ это срок его действия. Прекращение действия договора должно быть привязано не к определенной дате, а к исполнению сторонами своих обязательств. В то же время должна быть четко оговорена дата передачи объекта договора дольщику на основании соответствующего акта передачи. Если в течение 2 месяцев после указанной даты дольщик не получит предмет договора, он может расторгнуть договор во внесудебном порядке, для этого достаточно письменного уведомления.

Касательно форсмажорных обстоятельств, устанавливаемых договором, нужно уточнить, что законодательством к таковым относятся стихийные бедствия, атаки террористов и войны. Остальные «не зависящие от застройщика» причины, которые могут быть отмечены в договоре, законной силы не имеют.

Также нужно обратить внимание на сумму и валюту по договорам долевого участия. В интересах покупателя установление конкретной суммы в национальной валюте, а не в каком-либо эквиваленте.

Дольщик может оговорить сроки и источники оплаты, в том числе за счет заемных средств. Сроком выполнения Ваших платежей следует установить дату Вашего перечисления или поручения банку выполнить платеж, а не дату зачисления банком средств на счет застройщика.

Также во время заключения ДДУ нужно обратить внимание на то, кто будет осуществлять процесс регистрацию права собственности с осуществлением соответствующих расходов. Здесь же следует оговорить дату внесения коммунальных и прочих платежей.

Процедура расторжения договора также немаловажна. Размер неустойки может достигать 15% от суммы договора, но ФЗ-214 не регламентирует ее размеры для дольщика, соответственно, Вы сами должны контролировать этот пункт договора для того, чтобы обеспечить себе адекватные условия при расторжении договора по Вашей инициативе.

В любом случае, не настаивайте на уточнении определенных позиций договора, если эти условия могут быть использованы в Вашу пользу в соответствии с Законом о защите прав потребителей.

Это всего лишь основные моменты, на которые нужно обратить внимание при подписании ДДУ. Тем не менее, только помощь опытного юриста оградит Вас от лишних расходов и поможет защитить Ваши права при заключении договора долевого участия.